30歳、中古マンションをリノベして買う〜ローン契約からリフォームまでの流れをブログに〜

30歳、子供が生まれました。

それと同時に中古マンションを買うことに決めました。

マンション購入にあたってたくさんのブログも読み漁って参考になったので、僕も今は細かく覚えているけどそのうち忘れちゃうから備忘録がわりにブログにしておきます。

ちょっと長いから要点だけ読みたい人は目次からどうぞ。

なぜか中古マンションのチラシに目が止まる

今住んでいる賃貸は結構こだわって探して『もうここから引っ越さない』くらいのつもりで決めたんですよ。

築15年ですがかなり気に入っているし引っ越す気も全くなかったんです。

でもある日突然郵便受けから持ってきた中古マンションのチラシに目が止まったんですね。

なんでかわかんないけど目が止まったんですよ。

自分が住んでいる建物のすぐ裏のマンション。

まあ結果的にそのマンションは購入したわけではないんですが。

そのチラシの金額を見てざっくり頭で計算して見たんですよ。

そしたら今住んでいる家に20年住み続けたら金利含めても余裕で返済しちゃう額だったんで『ん!!?』ってなったんです。

マンション購入も少し前にもちろん考えたけど新築しか頭になかったんで『そんな金はねえ!』と思って選択肢にもなかったんですよ。

『そうか、中古マンションという選択肢もありだな。』

子供も生まれたし、仕事柄転勤とかもなくここから動くこともないからマンション購入も大いにありだなと考え始め中古マンションを買うというのもありだなと探し始めました。

スーモで中古マンションを見漁る

もうそれから中古マンションを見漁りましたよ。

この時点で6月の終わりですね。

そこで最終的に2つのマンションに絞られてきたので、まずはその中でも有力候補の方のマンションに下調べがてら外観だけでもと現地に行って見ました。

実際見てみると結構いい感じですし何より実家からも歩いてこれる距離でなかなか良い。

じゃあ今度は夜はどんな感じか改めてまた暗くなった時間に来て見ました。

夜道の暗さに絶望し、却下

夜の7時くらいにまた改めて来てみると

『え?マンションどこ?』

ってくらい暗いんです。

建物のすぐ隣にかなりデカめな森があってめっちゃ暗いし葉っぱのガサガサ音がめちゃくちゃ怖いんですよ。

大人になってからあんまり夜道怖いと思わなくなった僕でも怖かったです。

案の定、嫁も

『怖いからやめよ』

うん、俺もそう思う。

この時点であとは残りの一つのマンションとなりました。

もう一つのマンションの方が子育て環境いいんじゃね?

残りの候補のマンションも外側だけ見に行ったんですけどね、ここは結構世帯数が多いマンションなんで築20年以上ですが結構中古で買って若い人が住むという新陳代謝がされているようで、目の前の公園でも小さい子を遊ばせるお母さんがたくさんいました。

うちもその一人ですから嫁も『これは環境がいいね』と気に入っている模様。

確かに結構いいなあと気持ちが傾いて来たのでこのマンションの内見を決めました。

中古マンション、初めての居住中に内見

今まで賃貸しか住んだことないから賃貸住宅の内見しかしたことないじゃないですか。

賃貸の内見って基本的に誰も住んでないから結構じっくり見れるじゃないですか。

でも分譲マンションって売買の半数くらいは居住中の場合が多いんですよね。

要は『売れたら引っ越す』ということです。

だから内見の時って住人さんが住んでいるんですね。

『え、人住んでるのにそもそも内見なんてできるの?気まずくね?』って普通なら思いますよね。

とりあえずもう一件のマンション内見できるか決まってから考えよう!と不動産屋に電話したら『明後日の日曜日ならいいと売主さんが言ってますよ!』とのこと。

居住中の内見、菓子折りは必要?

まずここでめちゃくちゃ調べました。

するとネットでは『菓子折りを持っていけ』や『写真は撮るな』など様々なマナー的なことが書かれているではありませんか。

でもその一方で『お互い対等ですから特に菓子折りなんていりません』みたいな書き込みも。

まあ確かにそりゃそうだなと。

せっかく日曜日に時間を作ってくれるから悪いなと思って千円くらいの菓子折りを早速買いに走りました。

まあ菓子折りはマジでどっちでもいいっぽいんですけど私はこの時点で『このマンションを買いたい!買わなかったら他は買わない』くらいに他は選択肢がなかったので『菓子折りの一つくらい持っていかな』と思えたんでしょうけど候補が例えば5つくらいあったら第一希望と第五希望じゃ熱量も違うでしょうから本当に買うかもしれない第一希望だけ持っていけばいいんじゃないでしょうか。

ちなみに中古マンションはその売主さんとその後も何回か契約のたびに顔をあわせるので関係は良好にしておくべきです。(値引きする場合もあるしね)

いざ、内見!

当日は不動産屋の営業と現地エントランスで待ち合わせでした。

現地で初めて不動産屋の営業さんとお会いして挨拶を交わすと、私も初めての内見で流れがわからないので色々根掘り葉掘り営業に聞いてみましたが『私も何件かここの住人さんのお宅を内見ご案内をしていますが、ここの住人さんは内見の間は外に出てくれるので気を使わずに自由に見てください』とのこと。

これはじっくり見れるパターン!

時間になったのでインターホンを押して中に入りご挨拶。

住人さんはすかさず外に出ようとしたので『ツマラナイモノデスガーーー』と菓子折りをお渡ししました。

『ああ、そんないいのに、悪いですねえ、いただきます。』とまあそんな悪い気もしていないようでしたからよしとしよう。

早速中に入ってみると

『やべえ、住めねえ』

と秒で察しました。

ええ、そうなんですよ、この瞬間まで僕は中古マンションを買ってそのまま住む気満々だったんですよ。

『今の賃貸が築15年だから築20年以上なんて余裕でしょ』なんて思ってたけど全然違った。

まあ住民さんのことを悪くはいいたくないが、全く綺麗には住んでいない。

壁は穴が空いているしドアは外れていたり閉まらなかったりするしフローリングもボロボロ。。

嫁は僕よりもこういうのダメなんで絶対に却下するだろう。(嫁は産褥期だったので僕一人で内見)

するとすかさず営業が『一応ご提案なんですけど、このマンションをフルリフォームした場合、大体450万円くらいですよー!リフォームも一体型のローンもご用意がありますよー!』と見積もりを用意してくれていました。

『ん?リフォームかあ!リフォーム代もローン組めるなら問題ないやんけ!』

とりあえず営業さんのおかげでギリギリ気持ちが繋がったのでその日はこれで終わりにして持ち帰って嫁に相談。

嫁もリフォームは綺麗になるから大歓迎なので、当初より予算はアップするがどうせなら内装は新築の方が長く気持ちよく住めることを考えれば高いとは思わない。

しかもそれでも月々の払いは今より下がるからこれはやっぱり買った方がいいや!

後日不動産屋に行って色々説明を聞いて話を詰めることに。

住宅ローンの事前審査へ!

営業『大体リフォーム代も入れてトータルの金額がこれくらいですねー、じゃあこれでローンの事前審査通して見ましょう』とのこと。

僕は父が社長で父と二人で仕事をしているのですが、収入も継続的にあるし、一応株式会社ですから僕も職業を書く欄にはいつも『会社員』と書いています。

しかし事前審査の書類を書き進めていく上で仕事の話になり『親父と二人でやっているんですよー』というと営業の顔色が変わりました。

『んーあーなるほどー、申し訳ないですが規模が小さくて親族経営の会社では会社の3期分の決算書が必要なんですよー』とのこと。

『そうですか、わかりました!会社近いんですぐ持って来ますねー』とすぐにとって来て営業さんに渡すと『ちなみに赤字ありますか?』と言われ、ずーっと黒字だったのですがちょうどその3期のうち2期くらいが少し赤字だったので営業が『赤字があると厳しいと思いますけど一応やって見ましょう』とのこと。

3つの銀行に同時に申し込みをしました。

『え?通らない?まあ3つも銀行通せば一個くらい引っかかるでしょ。銀行だって金は貸してなんぼですし。』くらいに思って事前審査の結果を待っていました。

大誤算!住宅ローンが通らない!

営業から電話がありました。

『3つの銀行、全て通りませんでした。』

 

 

 

 

『いや、マジか』

 

 

 

 

あれか、落ちたってやつか。

家買いたくても買えんのかこれ。

うわー

 

うわー

 

うわーやだー!!

通らないと思うと途端に欲しくなるものですね。

するとすかさず営業が『フラット35もまだありますからこっちもやってみましょう』

ん?フラット35?なんか聞いたことあるな。

あーなんかCMでやっていたような。

 

フラット35とは?

長期固定金利住宅ローンのこと。

金融機関が融資したフラット35の債権を住宅金融支援機構が証券化して買い取ってくれる仕組み。

まあ簡単にいうと銀行は回収ができなくなるリスクが減るので審査基準が変わり、比較的自営業の方などでも通りやすいと言われている。

銀行はその人の信用情報が重要視されますが、フラット35はどちらかというとその建物やその人の年収などの方が重要視されるそうです。

まあ機構が断言しているわけではありませんが一般的にはそう言われているようです。

早速フラット35で申し込むことに。

ちなみにフラット35では業界最大手のARUHIを利用しました。

営業『ではフラット35でリフォーム一体型で事前審査して見ましょう』とのこと。

もちろん会社がどうとか重要視は特にしないので会社の決算書もいりません。

後日、アルヒから電話が

アルヒ「ちょっとご提案なんですけど頭金300万円入れるご予定じゃないですか?リフォーム一体型ってぶっちゃけた話普通のフラット35よりは通りづらくなるし結構めんどくさいんですよ。工事の途中でも3回くらい写真とかとって報告しなければならないし、つなぎ融資も必要で手数料がどれくらいかかるかも確定できないし、だから頭金を入れずにその現金をリフォーム代に回した方がいいと思うんですけども』と自社の商品であるにもかかわらず、やらん方がいいと。

しかし僕も一回銀行の審査に落ちてるので『確実に通る方がいい!』と思っていたので大賛成だったのですがここで問題が一つ発生。

300万円ではリフォームできねえ!!

しかもフラット35は10割融資は金利が上がってしまうらしく、9割を借りるのが一般的だそう。

だから1割に当たる諸費用200万円くらいはフラット35には組み込むことができず200万円近くはキャッシュで用意とのこと。

大体リフォーム代が500万円としてプラス200万円なので計700万円現金が必要ということ。

これでは一円も残らなくなってしまうことをアルヒに相談すると『9割をフラット35で組んでもらって残りの1割をアルヒが融資するということも可能ですよ。そうすれば10割に高い金利をかけずに9割は普通のフラット35の金利で残りの1割を変動金利で3%とかにはなってしまいますが融資はできるのでトータルのダメージは少ないかと』

『もう今は通ればなんでも』という状況だったので欲はいってられません。

アルヒの提案通り9割プラス1割で借りることに。

そうすればなんとか現金でリフォーム代が捻出できる。

それもこれも全部審査が通ればの話ですからね!

まずはこれでいきましょう!

ところでいくらかかるかまだはっきりしていないリフォームも同時進行でしっかり決めないと。

不動産紹介のリフォーム業者と共に再び内見へ。

ここではっきりさせなければならなくなってくるのがリフォーム内容。

これが変わってくると資金計画もまた変わってきてしまう。

不動産屋紹介のリフォーム業者と再び住民さんがまだ住んでいるお部屋へ内見へ。

リフォーム業者にしっかりとした見積もりを出してもらうのです。

ある程度寸法取りなども終わって不動産屋へ行ってリフォーム業者と話をしているとどうやら450万円はフルリフォームではないっぽい。。。

『お部屋の目に見えているものは全て新しくなりますか?』

と問いかけると

リフォーム業者『なりません。全部綺麗にとなると600〜700万くらいかかるかもしれません』

 

 

 

『WHY?』

 

 

450万円ってなんやったんやワレー

 

不動産屋も『え?そんなに?』

リフォーム業者『そんなに』

とりあえずリフォーム業者をもう一度自分で探してみることに。

職人直営のリフォーム業者を見つける

まあ私も建築業界におりますから薄々は分かっていたのですが、不動産屋紹介のリフォーム業者は結構大手だったんですよね。

大手のリフォーム会社はまず仕事を取ってそこから外注に出すといったいわゆる中間マージンが発生しまくりです。

私自身も仕事で孫請けひ孫請けなんて当たり前。

つまりお客さんが払っている金額が700万円でも末端の業者は500万円くらいしか取っていないかもしれないということです。

だから高く仕事を取るのが当たり前なのです。

でも最近は職人さんが自分たちでホームページを作って集客しているリフォーム会社もたくさんあります。

それを私も探して色々な施工事例や過去の実績がたくさん載ってるブログを見つけてそこの会社にアポを取ってみました。

再び新たなリフォーム業者さんと現地で見積もり

何度も何度も住人さんすみません(菓子折りは最初の一回しか渡してないけど)

またリフォーム業者さんと共に現地の寸法を取ってもらい、見積もりを出してもらいました。

すると『表装フルリフォームです。目に見えるもの全てやりかえて500万円』とのこと。

おい、やっぱ200万くらい違うやんけ。

しかも細かいこと言うと電気のコンセントやスイッチや火災報知器などの細かいものも全部込みですからね。

それも大手の方は入っていなかった。

まあ思った通りでした。

その業者さんも同じことを言ってました。

『あくまで大手が仕事を取ってきても実際に仕事をやるのは我々ですから直で仕事を取った方が私たちも金額がいいのでいい仕事ができるのです。』

超同感です。

予算が少ない現場とか萎えますもんね。

と言うことでリフォームはこの業者さんにお願いすることに決めました。

あ、ちなみに僕は建築業界にいるからなんとなく自分で探してもこの会社は大丈夫そうとかこの会社はやばそうとかブログ見ればわかりますけどそうでない方は一括見積もりサイトを使った方が間違いないですよ。

このtown lifeリフォームはあなたのお住いの地域のいわゆる『街のリフォーム屋』さんを紹介してくれるので大手を避けたければおすすめです。

気になる方は無料なんで試しに使ってみましょう。

アルヒから結果連絡が!

 

 

『事前審査の結果が出ました。仮承認です』

 

 

『仮承認です』

 

 

『仮承認です』

 

 

 

 

うおおおおおおお!!!!!

とりあえず仮承認とのこと。

普通の銀行の時は事前審査で門前払いでしたからこれは一歩前進。

あとはマンションを契約して本審査に進むだけ。

そうそうこれ、不思議なのは本審査に進むにはマンション購入契約してからじゃないと本審査に進めないんだって。

もし仮に契約してからこの後の本審査で落ちてしまっても手付金100万円は返ってくる特約はあるけど不動産屋への仲介手数料は返ってこないそうな。

ちなみに仲介手数料ざっくり70万円近いんですけど。

本審査落ちたらどーすんねん。

値引きは悩んだけど値引きせずマンションを契約

中古マンションの売買をよくネットで調べると『交渉次第で中古マンションは値引きができる』とよくあります。

まじか。値引きできるんか。

色々調べると『値引きを迫ったあまり売主さんが気を悪くしてあなたには売らない』と言う例もあるそう。

僕の場合、買ってマンションを売って儲けようとかではなく自分で住む前提なので正直ギリギリまで値引きを申し出ようか迷いましたが、本当にそのマンションを購入したかったし何回も家に内見に行ったりしても応じてくれたし、値引きって言っても結局売主さんの取り分を自分に転化しているから逆恨みされても怖いし家バレてるしと思って値引きをいうのはやめました。

販売価格も過去のマンション売買履歴が見れるサイトで確認しても適正だったのでこれで契約しました。

うん、ていうか相手も個人だと値引きって言いづらいよね。相手の金取ってるだけだもん。

売主さんも快く応じていただけました。

あとは不動産屋で売主さんと僕が集まって無事契約しました。

フラット35は事前審査OKでも本審査でダメな場合もある!?

それからは本審査の書類(過去2年分くらいの年収がわかる書類など)も揃えてあとは本審査の結果を待つだけ!

『まあ事前審査でOKだから余裕やろ』くらいに思ってたけど一応いろんな人のブログなんかを読み漁ってると

『フラット35は事前審査OKだったのに本審査で落ちました』が多数。

え?どう言うこと?

これは調べてみると、普通の金融機関は事前審査も本審査も自分たちでやるのでよっぽどのことがない限りは本審査も承認となるそうですが、フラット35はあくまで事前審査は金融機関(僕の場合はアルヒが金融機関ですね)が独自に出しているもので、本審査は住宅金融支援機構(債権を買い取ってくれるところ)がやるので審査する相手が変わると言うことなんですね。

 

 

なんだよそれまじ聞いてねええええ!!!

なんか急にドキドキしてきました。

するとタイミングよくアルヒから一本の電話が。

なんだ?結果の連絡か?!

アルヒ『あのーお勤め先の社長さんと苗字が同じなんですが、もしかしてご親戚ですとか?』

おいおいおいおいこのパターン。。。

フラット35って勤め先とかそんなにこだわらないんじゃねーんかよ。。

別に隠してたわけじゃないし不動産屋の営業には伝えていたし(不動産屋を通して申し込みをしたからね)何より事前審査の書類にそんなこと書くとこもなかったわ!と思ったけど嘘は言えないので

『はい、父ですけど』

と伝えると

『あー親族が経営している会社にお勤めですとあなたは会社員ではなく会社役員扱いになるんですねー』

いや、そんなん知らんがな

『あーそうですかーでもフラット35は特に会社の経営状況とか見ないですしその人の年収とかをみるんですよね?』

アルヒ『まあそうですけどもー。。。』

いや『。。。』なんやねん!!

もうどうすることもできないので『なんとかお願いします』と言って電話を切りました。

あとは結果連絡まで受験生のような気持ちで待っていました。

アルヒから結果連絡の電話が!

 

 

 

『審査の結果、正式に承認されました』

 

 

 

『正式に承認』

 

 

 

 

 

フォオオおおおお!!!!!!!!

 

小躍りしましたよそりゃあ。

電話越しで担当の人に『ファああああよかったああああああ!!!』って恥ずかしげもなく言いました。

まああっちも慣れてるんでしょうね、すぐ次の流れの話をされました。

まあそんなこんなで無事に審査は通りました。

あーよかったー。

ちなみにフラットが通らなければ住宅本舗の一括審査もやってみるつもりでした。

フラットが通らなかったら試してみるのもありですよ。

さらに金利を安く!フラット35Sにするために風呂場に手すりをつける!

なんでもフラット35にはフラット35Sと言ってまあ簡単に言うとバリアフリー的な条件を満たしている建物にはさらに最初の5年間は金利を下げますよと言うサービス。

そもそもフラット35は建物に対しての技術基準が厳しいので建物がフラット35対応でなければいけません。

手すりをつけて『適合証明』と言うプロの目による『フラット35Sに対応しています』と言うお墨付きをもらわなければいけません。

まあ僕も細かいことは専門家ではないのでフラット35のサイトを見てください。

リフォームをお願いしている業者さんにフラット35Sに対応するためにお風呂に手すりをつける工事をお願いしました。

注意!前の住人さんの名義の時に手すりをつけて適合証明を!

なんと意味不明な法律なのですが、自分の名義にしてから手すりをつけて適合証明を取ってもそれはフラット35Sにはならないそう。

あくまで取得時にすでにそうなっていなければならないのだとか。

だから私の場合は前の住人さんが住んでいる間にお願いしてつけさせてもらいました。(マンション契約時に条件としてお願い済み)

これで晴れて適合証明も無事に取れてフラット35Sに適合となりました!わーい!

住宅ローン控除もギリギリ範囲内だった!

ちなみに中古マンションでも住宅ローン控除は受けられます。

ただし築25年以内であることが条件だそう(25年以上でもなんか適合証明的なの取ればOKとか?)

ギリ25年経ってないのでセーフ!

アルヒに契約に行く!

言われた書類を用意してアルヒに契約に行きました。

そりゃあもうハンコ突きまくりでした。

ちなみに火災保険もこの日にアルヒで契約しました。

いや、なんかめっちゃ安かったんで。

不動産屋が出してくれた見積もりだと10年で30万円近くしたんだけどほぼ同じ内容でアルヒ紹介の保険会社は13万くらいだった。

なんかアルヒ契約者様限定割引的なのがあるとかないとか。

手続きも一回でできたので楽チンでした。

さあ待ちに待った実行の日!

実行とはいわゆるお金が動く日、つまり名義が変わる日です。

不動産屋に売主と司法書士と私と営業で集まって鍵の引き渡しとともにお金を振り込むと言う作業。

これがなかなかアナログな作業でした。

まず全員が不動産屋に集まったら再度色々確認をし、それからアルヒに連絡が入って一度私の口座にマンションの代金が全て振り込まれるというもの。

そこからすぐに営業と銀行に行って入金を確認したのちにそのまま売主さんに振込むという作業。

まあ営業の言うとおりにしておけば間違い無いですが、一瞬でも口座に大金が入るとちょっとビビりましたね。

これが9月の終わりの話。

鍵をもらって早速家の中へ!

鍵をもらったので早速家に入って見ました。

と言ってもここからリフォームするのでまだ1ヶ月半くらいは住めませんが。

ええ、相変わらずでしたが荷物がない分少し内見の時より広く見えました。

早く綺麗になったら住みたいなー

まとめ

なんやかんやで3ヶ月くらいかかったけどなんとか形になってよかった。

マンション購入って結構上手くいかないもんですね。(俺だけ?)

このブログにたどり着いたくらいですから少しでも参考になればと思います。

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